Елена Маленкова

Положительный хаос

До конца 2016 года в «ДНР» в плане сделок с недвижимостью царил хаос. Не было своего «законодательства», поэтому работали по украинским нормативам, но со своими часто меняющимися «вкраплениями». Отсутствовали отдельные необходимые «органы», на рынке вперемешку работали украинские и «республиканские» риелторы, нотариусы и пр. Регулярно менялись начальники профильных «ведомств», новые неопытные вносили свой «вклад» в создание настоящего бардака. Шли регулярные аресты сотрудников тех же Бюро технической инвентаризации и «регистрационной палаты». Желающих работать в этих структурах за мизерную зарплату с возможностью попасть на «подвал» не было. В результате – очереди из желающих продать-купить недвижимость, в которых выстаивали по несколько суток; полный цикл оформления документов затягивался до года. И основная проблема – в этом хаосе зачастую терялись украинские документы-оригиналы.

Но бардак имел и ряд положительных сторон. Во-первых, до 31 декабря 2016 года даже находясь на неподконтрольной территории можно было совершить украинскую, так сказать, легальную сделку. Например, в первые годы у украинских нотариусов в том же Донецке был доступ к единому электронному реестру недвижимости, через которые они совершали операции. Доступ закрыли, украинские нотариусы якобы выехали. Но на самом деле, на месте оставались их представители. Некоторые нотариусы регулярно приезжали в «ДНР»: оформят ряд сделок, пересекут линию разграничения, на подконтрольной территории внесут данные о совершенной купле-продаже в реестр, передадут обратно оригиналы документов. Да, это было дороже, чем самому ехать на свободную часть Украины для прохождения всех процедур, но с учетом всех «за» и «против» выгодно.

Во-вторых, до конца 2016 года для признания в «ДНР» факта купли-продажи достаточно было совершить лишь одну украинскую сделку, при необходимости продублировав ее в «республике».

Сейчас же в «ДНР» процедура покупки или продажи недвижимости должна быть оформлена исключительно нотариусами «республики» (здесь уже нет частных нотариусов, только «республиканские»), никакие украинские сделки не признаются. Более того, в «ДНР» оформление договоров недвижимости купли-продажи украинскими нотариусами считаются «мошенническими». А дублирование в «республике» сделки, оформленной на подконтрольной Украине территории, является нарушением «законов ДНР».

С 1 января 2017 года в «республике» перестали признавать украинские правоустанавливающие документы на недвижимость. Все сделки, заключенные после 11 мая 2014 года и до 31 декабря 2016 года, в «республике» требуют «легализовать» через «межведомственную комиссию по легализации документов».

Тем, у кого право собственности датировано до 12 мая 2014 года, беспокоиться особо не о чем. Они просто могут пройди процедуру «перерегистрации»: закажут в местном БТИ технический паспорт на ту же квартиру, зарегистрируют его в «республиканском» реестре.

А вот от тех, кто купил или наследовал недвижимость по украинскому законодательству в период с 11 мая 2014 года до 31 декабря 2016 года, в «ДНР» требуют «легализировать» сделку. Причем, на данный момент конечный срок этого процесса – 31 декабря 2018 года, но, возможно, продлят еще на год. «Если сделка на подконтрольной Украине территории состоялась после 12.05.2014, но до 1.01.2017 – то собственник должен пройти "легализацию" по определенной процедуре. А если сделка датирована после 01.01.2017 – уже, как говорится, "аллес капут". Ничего уже сделать нельзя – придется проводить отдельную процедуру купли-продажи в "ДНР"», – объяснила Елена Маленкова.

 «Легализация» – это сложно, долго и дорого. При этом продавец-резидент (грубо говоря, имеющий прописку на неподконтрольной территории Донецкой области) уплатит в казну «республики» 5% от оценочной стоимости. Например, если квартира стоит 20 тыс. долл., то оценочная стоимость составит 1 тыс. долл. Нерезиденты должны уплатить уже 10%.

Злополучный техпаспорт

Если же вы решились «легализовать» украинскую сделку в «ДНР» или подготовить свою квартиру к продаже в «республике», в первую очередь необходимо оформить техпаспорт на недвижимость. Дело в том, что в «ДНР» техпаспорт действует в течение 1 года, поэтому прежний такой документ украинского образца или ранее оформленный в «ДНР» уже не принимается.

Для оформления техпаспорта нужно обратиться в местное БТИ. Если речь идет о 7-ми населенных пунктах – Донецк, Макеевка, Горловка, Енакиево, Харцызск, Снежное и пгт Старобешево – здесь нужно идти в «единый регистрационный центр» («ЕРЦ»).

Но нужно учитывать, что в том же Донецке до сих пор не решили проблему с очередями в «ЕРЦ». Люди все так же приходят после 5 утра (с окончанием комендантского часа), чтобы занять очередь… на получение талончика на прием (сам прием могут назначить и через месяц). В день в «ЕРЦ» Донецка выдают до 100 талонов (бывает, что сокращают до 70-ти) – причем, это на все виды услуг центра, из них на оформление техпаспорта приходится примерно 40 талонов. Т.е. если вы в 5:30 были в очереди 110-м, то сегодня и ждать нет смысла.

Также немаловажно, что нет единого графика работы ни БТИ, ни «единых регистрационных центров». В каждом городе все по-своему. Например:

  • в «ЕРЦ» Донецка принимают посетителей с 8:00 до 19:30 (в субботу – до 13.00, воскресенье – выходной), среда – технический день.
  • в Горловке «ЕРЦ» работает с 08:00 до 17:00 (в субботу – до 15:00, воскресенье – выходной), перерыв: с 12:00 до 12:45;
  • в «ЕРЦ» Макеевки прием документов идет с 09:00 до 17:00 (суббота – до 13:00, воскресенье – выходной). Вторник – только консультации (прием документов не осуществляется);
  • и т.д.

Если вам удалось попасть в «ЕРЦ», проходите к терминалу, здесь сотрудник вам «выбьет» талон с номером, датой и временем вашей очереди на прием. Также нужно сразу взять квитанцию на оплату «госпошлины», которую лучше оплатить заранее. Для оформления техпаспорта «пошлина» – 190 руб. (81 грн по местному курсу), 10 руб. (4 грн) – услуги банка. Итого – 200 руб.

Дождались дня приема – идете в «ЕРЦ» подавать документы на оформление техпаспорта. «Обязательно с собой взять любой правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности или праве о наследовании. Без оригиналов документов в этих коммунальных предприятиях (БТИ, "ЕРЦ", – прим. ред.) даже общаться не будут, а значит, вы не сможете сделать "республиканский" технический паспорт. Если у вас есть старый техпаспорт, к нему прикладываются украинский комплект правоустанавливающих документов, а также паспорт гражданина Украины. А если недвижимость по доверенности (а там пока, слава богу, украинские доверенности определенного образца пока еще принимают), то у человека должен еще быть нотариально-заверенный техпаспорт», – пояснила украинский риелтор.

Кроме вышеперечисленных документов нужно еще взять их копии.

Пришли в БТИ / «ЕРЦ»: сотрудник проверяет ваши документы, выдает вам бланки для заполнения форм и заявлений. Затем получаете номер заявки и ждете оформления техпаспорта. Официально – до 120 дней, на практике – как повезет (может быть и 3 месяца, может быть и 9 месяцев).

«Раньше были К1, К2, К3 – это срочность изготовления тех паспорта. Например, 3 дня, неделя, месяц. Теперь это все убрали. И они аргументируют тем, что у них нехватка кадров, люди зашиваются и не успевают сделать текущие дела, не говоря уже о срочных. На самом деле, это специальная коррупционная составляющая, чтобы люди шли в обход и платили», – считает Елена Маленкова.

Нюанс: при сверке сотрудник БТИ / «ЕРЦ» берет оба комплекта документов – «республиканский» и украинский, но после сверки украинский – возвращает. Важно помнить, что сотрудники БТИ/ «ЕРЦ» не имеют права оставлять у себя документы украинского образца.

«Они просто их сличают и возвращают уже с новым техническим паспортом, сделанным с логотипом и печатью "ДНР". Зачем это делается? У меня несколько вариантов. Первый – они хотят вернуть на свою территорию наших людей. Второй – они считают, что сейчас в фотошопе можно нарисовать все что угодно, а реестр у них сейчас пустой, поэтому они не могут проверить – реальный это документ или подделка», – отметила Елена.

В период оформления техпаспорта, вы ждете дома прихода техника. Он перепроверит соответствие планировки, произведет необходимые замеры. В «ДНР», как и в Украине, для квартир не считается перепланировкой действия, если при этом не были нарушены капитальные, несущие стены, опоры, балки. В частности, не являются «самоволом»:

  • увеличение жилой площади за счет демонтажа встроенных шкафов, антресолей, кладовок, за счет площади коридоров и вспомогательных помещений и пр.;
  • уменьшение площади за счет уплотнения, отделки стен;
  • закрытие дверных проемов в некапитальных стенах;
  • демонтаж каминов, печей и пр.

Есть «послабления» и относительно самостроев и перепланировок в частных домах.

Если перепланировки нет, можно не беспокоиться, если что-то перестраивали – придется в обязательном порядке «узаконить» эти действия. Сейчас этот процесс в «ДНР» выглядит следующим образом: при обнаружении перепланировки «отдел техинвентаризации» выписывает уведомление в «министерство ЖКХ и строительства ДНР», в техпаспорте проставляется печать «Самовольно». Затем нужно идти в «отдел разрешительной системы министерства ЖКХ и строительства» и подать декларацию о готовности к эксплуатации самовольных объектов. Когда «министерство» вводит их в эксплуатацию, в техпаспорте «отделом техинвентаризации» ставится печать «Погашено». И после этого можно продолжать оформление документов. Естественно, на каждом тапе нужно будет оплачивать всякого рода «пошлины».

«Оформить перепланировку можно в БТИ. Но стоит такая процедура немалых денег. Сколько именно, говорить не берусь. В каждом случае – по-разному. Мало того, что это дорого, так еще и долго», – отметила Елена Маленкова.

Риелтор сделала акцент на том, что сейчас на украинской территории технический паспорт практически не является документом. Он, конечно, при продаже должен быть приложен к комплекту документов, но при этом техник из БТИ не вызывается.

Немаловажная деталь – техпаспорт в Украине выдается не на человека, физлицо, а на недвижимость. Этот паспорт может быть пожизненным. Но ровно до того момента, пока в квартире не сделали перепланировку или решили продать и при этом покупатель отказывается приобретать недвижимость в таком виде и просит узаконить. А если покупатель согласен с тем, что там есть, то можно никуда не ходить.

В «ДНР» же все по-старому. Как отмечалось выше, технический паспорт действителен всего лишь 1 год. И он выдается не на квартиру, а на человека, на физлицо. И поэтому при любой сделке, это касается как права наследства и всего остального, обязан прийти техник из БТИ и осмотреть недвижимость. «Как я уже говорила, придется раскошелиться, чтобы все сделать по правилам», - сказала Маленкова.

Суммарно изготовление техпаспорта обычным способом обойдется до 4 тыс. руб. (1 702 грн). Но стоит учитывать, что расценки постоянно меняются, и понятное дело – в сторону увеличения.

Право собственности

Когда технический паспорт образца «ДНР» уже у вас на руках, радоваться рано. Теперь нужно идти в «отдел регистрации вещных прав» при «регистрационной палате ДНР». В Донецке данный отдел находится также в здании «единого регистрационного центра», в иных городах, где работают «ЕРЦ» – чаще всего аналогично. Т.е. опять вспоминаем: приходим после 5 утра, занимаем очередь за талончиком….

В «отделе регистрации вещных прав» требуют следующие документы (к копиям нужен еще в наличие оригинал):

  • оригинал правоустанавливающего документа на квартиру;
  • нотариально заверенная нотариусом «ДНР» копия на правоустанавливающий документ;
  • копия действующего техпаспорта образца «ДНР»;
  • копия документа, удостоверяющего личность (паспорт гражданина Украины, или «паспорт ДНР», или дипломатический или загранпаспорт, или иные заменяющие документы);
  • квитанция об оплате «республиканской» пошлины в размере 400 руб. (170 грн);
  • квитанция об оплате услуг за проведение процедуры по регистрации – 300 руб. (127 грн);
  • заполнить по образцу заявление о подаче документов на регистрацию прав собственности на свое имущество.

В «регистрационной палате» вашу недвижимость зарегистрируют в «республиканском реестре» (в Украине – Государственный реестр), выдадут новый документ о праве собственности уже на бланке «ДНР» и внесут его в свой электронный реестр.

«Этот электронный реестр такой же пустой, как и наш, украинский. Наш мы начали наполнять с 2013 года, а они свой – с 2016-го. Поэтому они цепляются за всякую возможность его наполнить. Но попасть на прием к специалисту не так просто, как и в БТИ, необходимо занимать очередь с раннего утра брать талончик. С собой необходимо иметь украинские правоустанавливающие документы, новый технический паспорт и нотариально заверенный украинский паспорт собственника. Там все документы сличают, ставят штамп "С оригиналом верно" и возвращают. Забирают только новый техпаспорт на бланке "ДНР". Оформление свидетельства о праве собственности "ДНР" занимает около месяца (хотя официально должно быть – до 15 рабочих дней, – прим. ред.). Когда все готово и недвижимость  внесли в Республиканский реестр, человек на руки получает одновременно действующие два комплекта документов: украинские, которые являются первоисточником, и "ДНРовские" документы – практически дублированные с украинскими, только со своими бланками, логотипами и печатями, а также новое свидетельство о праве собственности», – перечислила Елена Маленкова.

Но и это еще не все. Для совершения сделки по недвижимости нужна так называемая информационная справка об отсутствии ограничений, обременений на недвижимость. Справка – платная. Ее можно получить опять-таки в «едином регистрационном центре», она изготавливается в течение 5-ти рабочих дней, а срок ее действия сейчас составляет 15 рабочих дней. Но если человек не успел продать свою недвижимость за эти три недели, то нужно будет идти уже за новой справкой. И опять платить за нее и выстаивать очереди.

Мы к вам, нотариус

Финишная прямая по совершению сделки – «республиканский» нотариус. Полный пакет документов для совершения сделки у нотариуса составляет:

  • оригинал о регистрации права собственности;
  • оригинал правоустанавливающего документа;
  • оригинал техпаспорта;
  • информационная справка об отсутствии каких-либо ограничений на сделки с этой недвижимостью.

«"Республиканский" нотариус делает экспертную оценку документов точно так же, как это делают украинские нотариусы. На прием к нотариусу необходимо взять два комплекта документов – украинский первичный и новый перерегистрированный. "Республиканский" набор нотариус при сделке изымает. Еще нужна экспертная оценка стоимости недвижимости, такая же как и у нас. После сделки у владельца по факту на руках остается договор купли-продажи "ДНР" и деньги», – объяснила Маленкова.

Она акцентировала, что при совершении сделки с недвижимостью в «ДНР» особенно важна прописка. «Выписываться до сделки нельзя! Если выписался, то сразу становишься нерезидентном! Сделки с 1 декабря 2018 года проводятся нотариусами "ДНР" с регистрацией собственников по месту нахождения недвижимости. И к тому же, если продавец без местной прописки, то ему придется заплатить не 5% налога от оценочной стоимости, а 10%», – констатировала гендиректор группы компаний «KDU Realty Group».

Решайте сами

Украинские правоохранительные органы неоднократно предупреждали – сделки, совершенные в «Л-ДНР», в судебном порядке могут быть признаны недействительными. Поэтому – продавать или покупать там недвижимость – решать вам.

«Человек, который продал недвижимость по "законам ДНР", но при этом его недвижимость есть в электронном реестре Украины, именно он остаются собственником. Но окончательно этот вопрос может быть решен только после освобождения территорий. Тогда не исключаю огромное количество исков в суд, т.к. люди продавали недвижимость по военным ценам, за копейки, в вынужденных условиях», – предупреждает риелтор.

Что посоветовать людям, которые сегодня оказались в условиях, когда их недвижимость стоит копейки? Возможно, нужно через депутатов Верховной Рады Украины лоббировать закон, при котором государство выкупит квартиры переселенцев в пользу государства. А после освобождения гражданин будет иметь выбор: вернуться или обменять квартиру на деньги. «Переселенцы в Украине пятый год вынуждены платить за аренду квартир, которая растет из года в год в том время, когда их недвижимость стоит закрытой. И с этим надо что-то делать. Ситуация, при которой переселенцы предоставлены сами себе в таком важном аспекте, как владение собственностью, не может оставаться и далее в подвешенном состоянии», – заключила Елена Маленкова.